Wohnungsknappheit in Spanien: Neubauten hinken hinterher

Trotz wachsender Nachfrage nach spanischen Immobilien zeichnet neue amtliche Statistik ein komplexes Bild. Je nach Quelle und Messmethode liegt der Anteil der Neubauten zwischen 9 % und 21 % – in jedem Fall ein Zeichen für strukturell knappes Angebot. Die Wohnungsknappheit in Spanien ist zum Dauerthema geworden: Unterproduktion, steigende Preise und eine wenig transparente Mietmarkt‑Realität.

Was bedeutet das für Sie als Käufer? In diesem Beitrag erläutern wir die Situation, analysieren die Folgen und zeigen, wie Sie den Markt navigieren, um klug zu investieren.

Inhalt:

• Was INE (Instituto Nacional de Estadística) und das Wohnungsministerium MIVAU (Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana) jeweils messen – und warum die Werte abweichen.
• Wie das geringe Angebot an Neubauten Preis, Auswahl und Timing Ihrer Kaufentscheidung beeinflusst.
• Wie Sie mit Daten und lokaler Marktkenntnis bessere Entscheidungen treffen.

Warum werden so wenige neue Wohnungen gebaut?

Es gibt zwei amtliche Messreihen. INE basiert auf Übertragungen, die im Grundbuch registriert wurden; MIVAU auf von Notaren gemeldeten Transaktionen. Unterschiede in Timing, Abdeckung und Definition von „Neubau“ führen zu unterschiedlichen Anteilen. Unabhängig von der Definition ist klar: Neubauten machen nur einen kleinen Teil des Marktes aus.

Neubau vs. Bestandsimmobilien (INE und MIVAU 2024)

Internationale Käufer

Ausländische Käufer bleiben ein wichtiger Treiber, besonders in Küstenregionen. Laut MIVAU entfielen 56 139 Käufe 2024 auf nicht‑ansässige Ausländer — 7,84 % aller Transaktionen — ein etwas geringerer Anteil als 2023, obwohl die absolute Zahl leicht stieg.

Über die Quellen hinweg liegen Ausländeranteile insgesamt bei 15–20 %. Registradores zeigt etwa 15 % (2024). MIVAU rund 18 % (einschließlich ansässiger Ausländer). Notare liegen im 1. Halbjahr 2024 bei ≈20 % und melden Rekordpreise pro m² bei Nicht‑Ansässigen.

Das Golden‑Visa‑Programm wurde am 3. April 2025 abgeschafft. National lag der Anteil gering (rund 0,3 % aller Käufe 2013–2025), hatte jedoch in Premiumsegmenten und einigen Kommunen mehr Bedeutung. Frühe Beobachtungen 2025 zeigen weiterhin hohe Ausländeranteile in etablierten Destinationen – die Nachfrage wurde also nicht ausschließlich durch Aufenthaltsrechte getrieben.

Zu Regeländerungen für internationale Käufer siehe auch: Spanien schafft das Golden‑Visa 2025 ab.

Was bedeutet das für Ihre Kaufentscheidung?

Die Knappheit schafft einen herausfordernden Markt. Weniger Neubau bedeutet mehr Wettbewerb um begrenztes Angebot, steigende Preise und schwierigere Suche – aber auch Chancen in einem nachfragestarken Markt.

• Mehr Wettbewerb: Besonders in beliebten Küstenlagen konkurrieren mehr Käufer um weniger Objekte.
• Steigende Preise: Niedriges Angebot + hohe Nachfrage = Preisdruck.
• Schwierigeres Matching: Weniger Neubau erschwert es, moderne Ansprüche an Design und Funktion zu erfüllen.

Datengetriebene Strategie für einen komplexen Markt

Klassische Expertise reicht nicht mehr aus. Bei Noir Properties kombinieren wir lokale Insights mit einem datengetriebenen Ansatz und KI, um Werte zu identifizieren – Gegenden und Objekte, bei denen die Knappheit noch nicht voll eingepreist ist.

So unterstützen wir Sie:

• Datenbasierte Marktanalyse: Wir analysieren mit KI Tausende Datenpunkte – Preisentwicklung, Volumina, Demografie – für ein objektives Bild.
• Wachstumsräume finden: Technologie hilft, „Hidden Gems“ und Potenziallagen zu identifizieren.
• Abwägung Neubau vs. Bestand: Entscheidung anhand Ihrer Ziele, gestützt auf Daten und unseren Matching‑Service.

Kontakt

Sie wollen Fallstricke vermeiden und die richtige Immobilie finden? Kontaktieren Sie Noir Properties für eine persönliche Beratung – ob Neubau, Investment oder Ihr künftiges Zuhause in der Sonne.

Quellen

• INE — Pressemitteilung zu ETDP (Dez 2024 und Gesamtjahr 2024) — 641 919 Käufe, davon 135 052 Neubauten (21 %) und 506 867 Bestandsobjekte (79 %).
• Registradores — Ausländer­käufe 2024 — ~93 000 Käufe (≈14,6 %) mit hohen Anteilen auf Balearen, in Valencia und auf Kanaren.
• MIVAU — Observatorio de Vivienda y Suelo, Boletín nº52 (Q4 2024) — Offizieller Quartalsbericht mit 2024‑Summary.
• La Moncloa — Hinweis zum Observatorio‑Bulletin 52 — u. a. 199 051 Transaktionen im Q4 2024 und 100 980 Fertigstellungen 2024.
• Europa Press — MIVAU Gesamtsumme 2024 — 715 429 Transaktionen, davon 65 486 Neubauten und 649 943 Bestandsobjekte (≈9 %/91 %).
• Notare — Ausländer­käufe H1 2024 — ~20 % der Transaktionen und Rekordpreise/m², besonders bei Nicht‑Ansässigen.
• Golden Visa — Abschaffung 2025 und Marktanteil — ~0,3 % aller Käufe 2013–2025, besonders im Premiumsegment.