Escasez de vivienda en España: la obra nueva va a la zaga

Pese al creciente interés por la vivienda en España, las nuevas estadísticas oficiales muestran un panorama complejo. Según la fuente y el método, la obra nueva representa entre el 9% y el 21% del mercado total; en cualquier caso, es señal de una oferta estructuralmente baja. La escasez de vivienda se ha convertido en un tema central, con debates sobre la falta de construcción, la subida de precios y la transparencia del mercado del alquiler.

¿Qué implica esto para ti como comprador? En este artículo explicamos la situación, analizamos las consecuencias y mostramos cómo moverte por el mercado para invertir con inteligencia.

En este artículo verás:

• Qué miden realmente INE (Instituto Nacional de Estadística) y el ministerio MIVAU (Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana) y por qué difieren sus cifras.
• Cómo la baja oferta de obra nueva afecta al precio, la elección y el momento de compra.
• Cómo decidir mejor con datos y conocimiento local del mercado.

¿Por qué se construyen tan pocas viviendas nuevas?

Hay dos formas oficiales de medir el mercado. INE parte de transmisiones inscritas en el registro de la propiedad; MIVAU se basa en transacciones reportadas por notarios. Las diferencias de tiempo, cobertura y definición de “obra nueva” hacen variar los porcentajes. En cualquier caso, la obra nueva es una parte pequeña del mercado.

Obra nueva vs. segunda mano (INE y MIVAU 2024)

Compradores internacionales

Los compradores extranjeros siguen siendo un motor clave, sobre todo en la costa. Según MIVAU, los extranjeros no residentes realizaron 56 139 compras en 2024 — 7,84% del total — una cuota algo menor que en 2023 pese a subir en términos absolutos.

En conjunto, las fuentes sitúan las compras de extranjeros en torno al 15–20%. Registradores muestra ≈15% (2024). MIVAU en torno al 18% (incluye residentes). Notarios sitúan el primer semestre de 2024 en ≈20% y señalan precio récord por m² entre no residentes.

El programa Golden Visa se abolió el 3 de abril de 2025. A nivel nacional representó una parte pequeña (en torno al 0,3% de todas las compras 2013–2025), con mayor relevancia en segmentos premium y ciertos municipios. Las primeras observaciones de 2025 muestran que la cuota extranjera sigue alta en destinos consolidados, lo que sugiere que la demanda no dependía solo de las reglas de residencia.

Para cambios normativos que afectan a compradores internacionales, consulta también: España suprime el Golden Visa en 2025.

¿Qué significa para tu decisión de compra?

La escasez crea un mercado exigente. Menos promociones nuevas implican más competencia por una oferta limitada, precios al alza y más dificultad para encontrar la vivienda adecuada — aunque también oportunidades en un mercado con fuerte demanda.

• Mayor competencia: Más compradores por menos viviendas, especialmente en la costa.
• Precios al alza: Baja oferta + alta demanda = subidas de precio.
• Más difícil acertar: Con menos obra nueva, cuesta encontrar viviendas con estándares modernos de diseño y funcionalidad.

Una estrategia basada en datos para un mercado complejo

En un mercado así, la experiencia tradicional ya no basta. En Noir Properties combinamos conocimiento local con un enfoque data‑driven y IA para identificar valor — zonas y activos donde la escasez aún no se ha reflejado plenamente en los precios.

Así te ayudamos:

• Análisis de mercado con datos: Usamos IA para analizar miles de datos (precios, volúmenes, demografía) y darte una visión objetiva y realista.
• Detección de áreas de crecimiento: Nuestra tecnología identifica oportunidades y “gemas ocultas”.
• Valorar obra nueva vs. segunda mano: En función de tus objetivos, con soporte de datos y nuestro servicio de matching.

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Fuentes

• INE — Nota de prensa ETDP (dic 2024 y año 2024) — 641 919 compras, 135 052 obra nueva (21%) y 506 867 segunda mano (79%).
• Registradores — compras de extranjeros 2024 — ~93 000 compras (≈14,6%) con cuotas altas en Baleares, Comunidad Valenciana y Canarias.
• MIVAU — Observatorio de Vivienda y Suelo, Boletín nº52 (4T 2024) — Informe trimestral oficial con resumen 2024.
• La Moncloa — nota sobre el Boletín 52 — 199 051 transacciones en 4T 2024 y 100 980 viviendas terminadas en 2024.
• Europa Press — totales MIVAU 2024 — 715 429 transacciones, 65 486 obra nueva y 649 943 segunda mano (≈9%/91%).
• Notarios — compras de extranjeros 1S 2024 — ~20% del total y récord de €/m², sobre todo no residentes.
• Golden Visa — supresión 2025 y cuota de mercado — ~0,3% de todas las compras 2013–2025, con mayor impacto en el segmento premium.