Niedobór mieszkań w Hiszpanii: budownictwo nowe nie nadąża

Mimo rosnącego zainteresowania nieruchomościami w Hiszpanii, nowe oficjalne dane pokazują złożony obraz. W zależności od źródła i metody, udział rynku pierwotnego to 9–21% całości — tak czy inaczej świadczy to o strukturalnie niskiej podaży. Niedobór mieszkań stał się gorącym tematem: niedostateczna podaż, rosnące ceny i niska przejrzystość rynku najmu.

Co to oznacza dla kupującego? Wyjaśniamy sytuację, analizujemy konsekwencje i pokazujemy, jak poruszać się po rynku, aby mądrze zainwestować.

W artykule:

• Co faktycznie mierzą INE i MIVAU oraz skąd biorą się różnice.
• Jak niska podaż nowych mieszkań wpływa na cenę, wybór i timing zakupu.
• Jak podejmować lepsze decyzje dzięki danym i lokalnej wiedzy.

Dlaczego powstaje tak mało nowych mieszkań?

Istnieją dwie oficjalne serie. INE opiera się na przeniesieniach własności wpisanych do rejestru; MIVAU na transakcjach zgłaszanych przez notariuszy. Różnice w czasie, zasięgu i definicji „nowego budownictwa” powodują rozbieżności. Obraz pozostaje jednak jasny: nowych mieszkań jest niewiele.

Nowe vs. rynek wtórny (INE i MIVAU 2024)

Kupujący zagraniczni

Kupujący z zagranicy pozostają ważnym czynnikiem, zwłaszcza na wybrzeżu. Według MIVAU 56 139 zakupów w 2024 r. dokonali cudzoziemcy nierezydenci — 7,84% wszystkich transakcji — nieco mniejszy udział niż w 2023 r., mimo wzrostu liczby.

W sumie udział cudzoziemców to 15–20%. Registradores ~15% (2024). MIVAU ~18% (w tym rezydenci). Notariusze ~20% w I połowie 2024 i rekordowa cena/m² u nierezydentów.

Zmiany przepisów dotyczących kupujących z zagranicy: Hiszpania likwiduje Golden Visa w 2025 r..

Co to oznacza dla decyzji zakupowej?

Niedobór tworzy wymagający rynek. Mniej nowych inwestycji = większa konkurencja, wyższe ceny i trudniejszy wybór — ale także szanse na rynku o silnym popycie.

• Większa konkurencja o mniejszą podaż, szczególnie na wybrzeżu.
• Wzrost cen przy niskiej podaży i wysokim popycie.
• Trudniej znaleźć odpowiednie mieszkanie przy mniejszej ofercie nowoczesnych nowych lokali.

Strategia oparta na danych dla złożonego rynku

W Noir Properties łączymy wiedzę lokalną z podejściem data‑driven i AI, aby identyfikować wartość — obszary i nieruchomości, w których niedobór nie został jeszcze w pełni wyceniony.

Jak pomagamy:

• Analityka rynku oparta na danych (ceny, wolumeny, demografia) dla obiektywnego obrazu.
• Identyfikacja obszarów wzrostu i ukrytych okazji.
• Ważenie: pierwotny vs wtórny zgodnie z Twoimi celami, wsparte danymi i naszym matchingiem.

Skontaktuj się z nami

Chcesz uniknąć pułapek i znaleźć właściwą nieruchomość? Skontaktuj się z Noir Properties po spersonalizowaną poradę — nowa inwestycja, okazja inwestycyjna lub przyszły dom w słońcu.

Źródła

• INE — komunikat ETDP (grudzień 2024 i cały 2024) — 641 919 zakupów; 135 052 nowe (21%) i 506 867 wtórne (79%).
• Registradores — zakupy cudzoziemców 2024 — ~93 000 (≈14,6%) z wysokim udziałem na Balearach, w regionie Walencji i na Kanarach.
• MIVAU — Observatorio de Vivienda y Suelo, Biuletyn nr 52 (Q4 2024) — Oficjalny raport kwartalny z podsumowaniem 2024.
• La Moncloa — nota o Biuletynie 52 — 199 051 transakcji w Q4 2024 i 100 980 mieszkań ukończonych w 2024.
• Europa Press — sumy MIVAU 2024 — 715 429 transakcji; 65 486 nowych i 649 943 wtórnych (≈9%/91%).
• Notariusze — zakupy cudzoziemców H1 2024 — ~20% transakcji i rekordowa cena/m², zwłaszcza u nierezydentów.
• Golden Visa — likwidacja 2025 i udział w rynku — ~0,3% wszystkich zakupów 2013–2025, największy wpływ w segmencie premium.