Дефицит жилья в Испании: новое строительство отстает

Несмотря на растущий интерес к испанской недвижимости, новые официальные данные показывают сложную картину. В зависимости от источника и методики доля новостроек составляет от 9% до 21% — в любом случае это признак структурного дефицита предложения. Тема дефицита жилья обсуждается активно: недострои, рост цен и низкая прозрачность рынка аренды.

Что это значит для покупателя? В статье мы объясняем ситуацию, анализируем последствия и показываем, как действовать на рынке, чтобы принять взвешенное решение.

В статье:

• Что именно измеряют INE и MIVAU, и почему цифры различаются.
• Как низкое предложение новостроек влияет на цену, выбор и время покупки.
• Как принимать решения на основе данных и локальной экспертизы.

Почему строится так мало нового жилья?

Есть две официальные серии. INE учитывает сделки, внесенные в реестр собственности; MIVAU — сделки, зарегистрированные нотариусами при подписании. Различия во времени, охвате и определении «новостройки» дают разные доли. Но вывод один: новостройка — небольшая часть рынка.

Новостройки vs вторичный рынок (INE и MIVAU 2024)

Международные покупатели

Иностранцы остаются важным драйвером, особенно в прибрежных районах. По данным MIVAU, 56 139 покупок в 2024 г. совершили нерезиденты — 7,84% всех сделок — доля немного ниже, чем в 2023 г., хотя абсолютное число выросло.

В целом доля иностранных покупателей составляет 15–20%. Registradores — около 15% (2024). MIVAU — около 18% (включая резидентов). Нотариусы — ≈20% в 1‑м полугодии 2024 и рекордная цена за м² у нерезидентов.

Об изменениях правил для международных покупателей см. также: Испания отменяет программу Golden Visa в 2025 г..

Что это значит для вашего решения о покупке?

Дефицит формирует сложный рынок. Меньше новостроек — больше конкуренции за ограниченное предложение, рост цен и сложность поиска — но и возможности на рынке с высокой спросовой нагрузкой.

• Больше конкуренции за объекты, особенно на побережье.
• Рост цен при низком предложении и высоком спросе.
• Сложнее подобрать объект, соответствующий современным стандартам.

Данные и ИИ для навигации по рынку

В Noir Properties мы объединяем локальную экспертизу с подходом, основанным на данных и ИИ, чтобы находить ценность — районы и объекты, где дефицит ещё не полностью учтён в цене.

Как мы помогаем:

• Аналитика рынка на основе данных (цены, объёмы, демография) для объективной картины.
• Поиск зон роста и «скрытых жемчужин».
• Выбор: новостройка или вторичка — исходя из ваших целей, при поддержке данных и нашего сервиса подбора.

Связаться с нами

Хотите избежать ошибок и найти подходящую недвижимость? Свяжитесь с Noir Properties за персональной консультацией — новостройки, инвестиции или ваш будущий дом на солнце.

Источники

• INE — пресс‑релиз ETDP (декабрь 2024 и весь 2024 год) — 641 919 покупок, из них 135 052 новостройки (21%) и 506 867 вторичка (79%).
• Registradores — покупки иностранцев 2024 — ~93 000 (≈14,6%) с высокими долями на Балеарах, в Валенсии и на Канарах.
• MIVAU — Observatorio de Vivienda y Suelo, бюллетень №52 (Q4 2024) — Официальный квартальный отчёт с итогами 2024.
• La Moncloa — заметка о бюллетене 52 — 199 051 сделка в Q4 2024 и 100 980 завершённых объектов в 2024.
• Europa Press — итоговые данные MIVAU за 2024 — 715 429 сделок; 65 486 новостроек и 649 943 вторички (≈9%/91%).
• Нотариусы — покупки иностранцев H1 2024 — ~20% сделок и рекордная цена/м² у нерезидентов.
• Golden Visa — отмена в 2025 и доля рынка — ~0,3% всех покупок 2013–2025, наибольшее влияние в премиум‑сегменте.