مدیرعامل و شریک، Noir Properties
با وجود افزایش علاقه به بازار مسکن اسپانیا، آمارهای رسمی جدید تصویری پیچیده ارائه می‌کنند. با توجه به منبع و روش اندازه‌گیری، سهم نوسازها بین ۹٪ تا ۲۱٪ از کل بازار است — که در هر حال نشانه‌ای از عرضه ساختاری پایین است. کمبود مسکن به موضوع داغی تبدیل شده: کم‌سازی، افزایش قیمت‌ها و شفافیت محدود در بازار اجاره.
اما این برای شما به‌عنوان خریدار چه معنایی دارد؟ در این مقاله وضعیت را توضیح می‌دهیم، پیامدها را تحلیل می‌کنیم و نشان می‌دهیم چگونه با رویکردی هوشمندانه در بازار حرکت کنید.
در این مطلب می‌خوانید:
- INE و MIVAU دقیقاً چه چیز را می‌سنجند و چرا ارقام متفاوت است.
- اثر کمبود نوسازها بر قیمت، گزینه‌ها و زمان‌بندی خرید.
- تصمیم‌گیری بهتر با تکیه بر داده‌ها و دانش محلی.
چرا واحدهای جدید کم ساخته می‌شود؟
دو سری رسمی وجود دارد. INE نقل‌وانتقالات ثبت‌شده در دفتر املاک را می‌شمارد؛ MIVAU بر مبنای معاملات گزارش‌شده توسط دفاتر اسناد رسمی است. تفاوت در زمان، پوشش و تعریف «نوساز» باعث اختلاف سهم‌ها می‌شود. با این حال تصویر روشن است: سهم نوسازها کوچک است.
- INE: نقل‌وانتقالات ثبت‌شده را اندازه‌گیری می‌کند. ۲۰۲۴: ۲۱٪ نوساز.
- MIVAU: بر پایه معاملات گزارش‌شده توسط دفاتر اسناد رسمی (هنگام امضا) و تعریف آن‌ها از «نوساز». ۲۰۲۴: ≈۹٪.
نوساز در برابر دست‌دوم (INE و MIVAU 2024)
INE 2024: ۲۱٪ نوساز (135 052 از 641 919). MIVAU 2024: ≈۹٪ (65 486 از 715 429 معامله، مجموعاً +12.03٪ نسبت به 2023).
خریداران بین‌المللی
خریداران خارجی همچنان محرک مهمی هستند، به‌ویژه در مناطق ساحلی. طبق MIVAU، 56 139 خرید در 2024 توسط خارجی‌های غیرمقیم انجام شده — 7.84٪ از کل معاملات — سهمی کمی کمتر از 2023 هرچند تعداد مطلق اندکی رشد کرده است.
در مجموع، سهم خریدهای خارجی حدود ۱۵–۲۰٪ است. Registradores حدود ۱۵٪ (۲۰۲۴). MIVAU حدود ۱۸٪ (از جمله مقیم‌ها). دفاتر اسناد رسمی در نیمه اول ۲۰۲۴ حدود ۲۰٪ و رکورد قیمت هر مترمربع برای غیرمقیم‌ها را گزارش می‌کنند.
سهم از کل معاملات: Registradores ≈۱۴٫۶٪ (۲۰۲۴)، MIVAU ≈۱۸٪ (۲۰۲۴، شامل مقیم‌ها)، دفاتر اسناد رسمی ≈۲۰٫۴٪ (نیمه اول ۲۰۲۴).
برای تغییرات مقرراتی مرتبط با خریداران بین‌المللی ببینید: حذف برنامه ویزای طلایی اسپانیا در ۲۰۲۵.
پیامدها برای تصمیم خرید شما
کمبود عرضه بازار چالش‌برانگیزی ایجاد می‌کند. پروژه‌های کمترِ نوساز یعنی رقابت بیشتر بر سر عرضه محدود، افزایش قیمت‌ها و دشوارتر شدن پیدا کردن ملک مناسب — اما همزمان فرصت‌هایی در بازاری با تقاضای قوی.
- رقابت بیشتر برای املاک کمتر، به‌ویژه در سواحل.
- افزایش قیمت‌ها به‌دلیل عرضه پایین و تقاضای بالا.
- یافتن گزینه مناسب سخت‌تر است وقتی گزینه‌های نوساز کمترند.
راهبرد داده‌محور برای بازاری پیچیده
در Noir Properties، دانش محلی را با رویکردی داده‌محور و هوش مصنوعی ترکیب می‌کنیم تا ارزش را شناسایی کنیم — مناطقی و املاکی که کمبود هنوز به‌طور کامل در قیمت‌ها منعکس نشده است.
چگونه کمک می‌کنیم:
- تحلیل داده‌محور بازار (قیمت‌ها، حجم معاملات، جمعیت‌شناسی) برای تصویری عینی.
- شناسایی نواحی رشد و «گوهرهای پنهان».
- سنجه نوساز در برابر دست‌دوم براساس اهداف شما، با پشتیبانی داده و سرویس تطبیق ما.
با ما تماس بگیرید
می‌خواهید از دام‌ها دوری کنید و ملک مناسب بیابید؟ برای مشاوره شخصی با Noir Properties تماس بگیرید — نوساز، فرصت‌های سرمایه‌گذاری یا خانه آینده‌تان در آفتاب.
منابع
- INE — اطلاعیه ETDP (دسامبر ۲۰۲۴ و کل سال ۲۰۲۴) — 641 919 خرید، 135 052 نوساز (۲۱٪) و 506 867 دست‌دوم (۷۹٪).
- Registradores — خریدهای خارجی ۲۰۲۴ — حدود 93 000 (≈۱۴٫۶٪) با سهم‌های بالا در بالئارس، والنسیا و قناری.
- MIVAU — بولتن nº52 (فصل چهارم ۲۰۲۴) — گزارش رسمی فصلی با جمع‌بندی ۲۰۲۴.
- La Moncloa — یادداشت درباره بولتن ۵۲ — 199 051 معامله در Q4 2024 و 100 980 واحد تکمیل‌شده در ۲۰۲۴.
- Europa Press — ارقام کل MIVAU برای ۲۰۲۴ — 715 429 معامله؛ 65 486 نوساز و 649 943 دست‌دوم (≈۹٪/۹۱٪).
- دفاتر اسناد رسمی — خریدهای خارجی H1 2024 — ~۲۰٪ از معاملات و رکورد قیمت هر مترمربع، به‌ویژه میان غیرمقیم‌ها.
- ویزای طلایی — حذف در ۲۰۲۵ و سهم بازار — ~۰٫۳٪ از کل خریدها 2013–2025، با بیشترین اثر در بخش پرمیوم.
مدیرعامل و شریک، Noir Properties