Pénurie de logements en Espagne : les constructions neuves à la traîne

Malgré l'intérêt croissant pour l'immobilier espagnol, de nouvelles statistiques officielles dressent un tableau complexe. Selon la source et la méthode, le neuf représente entre 9 % et 21 % du marché total — dans tous les cas, un signe d'offre structurellement limitée. La pénurie de logements en Espagne alimente le débat : sous‑construction, hausse des prix et faible transparence du marché locatif.

Que signifie cela pour vous, acheteur ? Nous expliquons la situation, analysons les implications et montrons comment naviguer pour investir intelligemment.

Dans cet article :

• Ce que mesurent réellement l'INE (Instituto Nacional de Estadística) et le ministère MIVAU (Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana), et pourquoi les chiffres diffèrent.
• Comment la rareté du neuf influe sur les prix, le choix et le timing de votre achat.
• Comment décider avec des données et une connaissance fine du marché local.

Pourquoi si peu de logements neufs ?

Deux séries officielles existent. INE s'appuie sur les mutations enregistrées au cadastre; MIVAU sur les transactions déclarées par les notaires. Les différences de calendrier, de couverture et de définition du « neuf » expliquent les écarts. Dans tous les cas, le neuf reste minoritaire.

Neuf vs ancien (INE et MIVAU 2024)

Acheteurs internationaux

Les acheteurs étrangers restent un moteur important, surtout sur le littoral. Selon MIVAU, 56 139 achats en 2024 ont été réalisés par des étrangers non‑résidents — 7,84 % de l'ensemble — une part légèrement inférieure à 2023 malgré une hausse en volume.

D'après les sources, la part étrangère totalise 15–20 %. Registradores : ~15 % (2024). MIVAU : ~18 % (incluant les résidents). Notaires : ~20 % au 1er semestre 2024 avec un prix au m² record chez les non‑résidents.

Le programme Golden Visa a été supprimé le 3 avril 2025. Au niveau national il ne représentait qu'~0,3 % des achats (2013–2025), mais davantage dans le segment premium et certaines communes. Les premiers signaux 2025 montrent une part étrangère toujours élevée dans les destinations établies, signe que la demande ne dépendait pas uniquement des règles de résidence.

Pour les changements de règles affectant les acheteurs internationaux, voir aussi : L'Espagne supprime le Golden Visa en 2025.

Ce que cela signifie pour votre achat

La pénurie crée un marché exigeant. Moins de programmes neufs = plus de concurrence pour une offre limitée, prix en hausse et recherche plus difficile — mais aussi des opportunités dans un marché très demandé.

• Concurrence accrue dans les zones côtières prisées.
• Prix en hausse par déséquilibre offre/demande.
• Trouver le bon bien devient plus difficile quand l'offre neuve est réduite.

Une stratégie data‑driven pour un marché complexe

Chez Noir Properties, nous combinons expertise locale et approche data‑driven + IA pour identifier la valeur — zones et biens où la pénurie n'est pas encore pleinement intégrée aux prix.

Nos atouts :

• Analyse de marché basée sur les données (prix, volumes, démographie) pour une vision objective.
• Repérage des zones de croissance et des « pépites ».
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Sources

• INE — Communiqué ETDP (déc. 2024 et année 2024) — 641 919 achats, 135 052 neufs (21 %) et 506 867 anciens (79 %).
• Registradores — achats étrangers 2024 — ~93 000 achats (≈14,6 %) avec fortes parts Baléares, Valence et Canaries.
• MIVAU — Observatorio de Vivienda y Suelo, Boletín nº52 (T4 2024) — Rapport trimestriel officiel.
• La Moncloa — note sur le Bulletin 52 — 199 051 transactions au T4 2024 et 100 980 logements achevés en 2024.
• Europa Press — totaux MIVAU 2024 — 715 429 transactions, 65 486 neufs et 649 943 anciens (≈9 %/91 %).
• Notaires — achats étrangers S1 2024 — ~20 % et record €/m², surtout non‑résidents.
• Golden Visa — suppression 2025 et part de marché — ~0,3 % des achats 2013–2025, impact surtout premium.